登記を理解するには自動車の登録を例にとればわかりやすい。つまり、登録が登記、 陸運 支局が登記所、登録台帳が登記簿、車検証が権利証に相当する。登記が必要なのは、不動 産を売買したり、担保を設定したり、等々、不動産についての権利関係に変更があった場合 である。
不動産を売買するときには、代金の授受と同時に、所有権移転登記、抵当権抹消登記、抵当権設定登記が行われるケースが多い。登記手続きには一定の書類が必要。普通、司法書士が確認するが、売主・買主とも、その内容を知り、判を押す場合は慎重さを心がける必要がある。登記が終わると登記所から登記済証と登記簿謄本が渡されるので、これによって登記が間違いなくされたことを確認する。
表示登記と保存登記をする。表示登記とは、不動産の状況を表す登記で、土地家屋調査士に建築確認通知書、工事人の建物引渡証明書、印鑑証明書等を渡して依頼する。次に、所有権保存登記を司法書士に依頼する。所有権保存登記とは、まだ所有権の登記のされていない不動産に初めてなされる所有権の登記のことで、これによってマイホームの権利を万全にする。とくに、借地にマイホームを建てたときは、一刻も早く登記をしないと権利を失うおそれがある。
相続が開始されたら、相続登記を早めにすれば、紛争を未然に防止できる。相続登記は、被相続人と相続人の戸籍謄本、除籍謄本を揃えることに手間がかかるが、手続きは簡単。法定相続分と異なる割合で相続登記をする場合、普通は遺産分割協議書を作成する。遺産分割協議書に判を押すと、その内容で登記も行われるので慎重に。
不動産に設定される担保には、抵当権、根抵当権、質権、先取特権、仮登記担保等があるが、抵当権と根抵当権がよく利用される。不動産に抵当権や根抵当権を設定すると、債務の弁済をしないときは、その不動産を競売して、その売買代金から優先的に債権を回収することができる。抵当権や根抵当権の設定契約をしたら、早めに登記をして権利を確保する必要がある。いつまでもそのままにしておくと、登記が難しくなる。
登記をする最大の目的は、対抗力を得ることだが、この他にも登記には権利推定力、形式的確定力がある。登記が必要なのは、所有権の移転、抵当権の設定等、物件の得喪および変更があった場合である。登記には公信力がないので、偽造した権利証で登記した場合等、実体関係が伴わない登記は無効である。登記の優劣は、同区では順位の若い方が優先し、別区では受付番号が若い方が優先する。
登記を主な業務とする職業には、司法書士の他、「土地家屋調査士」があります。マイホームを新築すると普通、土地家屋調査士と司法書士が登記手続きを行います。登記簿の表題部に関係する登記（表示の登記）を土地家屋調査士が担当し、甲区、乙区に関係する登記（権利に関する登記）を司法書士が担当します。
表示の登記は、建物の大きさや種類、構造等、建物の物理的状況を登記簿に記載するための登記です。これは測量や作図といった作業が中心になりますので、測量技術のある土地家屋調査士が普通この仕事を行います。現地で建物の現況を確認し、測量を終えると、土地家屋調査士は、その測量結果を基に建物図面、各階平面図という図面を作成します。建物図面は、敷地と建物の位置関係を、、各階平面図は、各階の面積を表示する図面です。 表示登記の申請にはこの図面の他、申請人が建物の所有者であるということを登記所に認めてもらうため、次のような書類が必要になります。あらかじめ準備をしておくとよいでしょう。
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 工事人の建物引渡証明書
- 工事人の印鑑証明書
- 工事人の資格証明書（会社の場合）
- 工事代金領収書
- 建築主の住民票
- 建築主の委任状
まず1建築確認通知書と、2検査済証は、建築主事から交付を受けますが、実際の手続きは工事を請け負った工務店がやってくれると思います。
3工事人の建物引渡証明書、4工事人の印鑑証明書、5工事人の資格証明書は工事を請け負った工務店からもらいます。
6工事代金の領収書は、工務店に代金を支払った際に受け取ったものです。
7建築主の住民票は、建築主が市区町村役場に行って取ってきます。
8建築主の委任状は、建築主から土地家屋調査士に対する委任状で、土地家屋調査士が用意してきます。
表示登記は、権利の登記と違って、所有者に登記を義務づけられています。「新築後一か月以内に申請しなければなりません。申請しない場合には１０万円以下の過料に処せられることのなっています。表示登記は、原則としてそれ自体、対抗力という登記本来の効力はありませんが、保存登記をする前提として必ず必要な登記です。建物の登記は新築後、年数が経ってもできますし、費用もそれほど高くありませんから、未登記の場合は、早めに登記をしておいた方がようでしょう。
表示登記はそれ自体には原則として対抗力は認められていませんから誰に対しても自分がその建物の所有者であるということを主張できる権利ではありません。そこで登記本来の効力を確保するために、「所有権保存」の登記を行います。表示登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士が担当しますが、実際には多くの場合、司法書士と土地家屋調査士は業務提携していますから、どちらかに頼めば、表示登記と保存登記をやってくれます。 保存登記は、表示登記が終わってから申請します。保存登記に必要な書類は、住民票と委任状です。所有者であることの確認は表示登記をする段階で建築確認、引渡証明書等で行っているので、保存登記の際は、所有者であることの審査は省略されます。
保存登記は、申請後、約一週間程度で完了します。保存登記が終わると、新しく権利証が交付されますから、表示登記済証と一緒に綴って、大切に保管しておかなければなりません。この場合も、登記簿謄本と権利証とを照合し、文字等の誤りがないかどうかチェックすることが大切です。
建物を新築し、表示登記、保存登記が終わって、初めてその建物は確実に、所有者のものになるといえます。その建物の所在地を管轄する登記所に備え付けた建物登記簿の中に、新しく、その建物の表題部用紙と甲区用紙が仲間入りしたわけです。それ以降、その登記簿は公開され、誰もが閲覧したり謄本を取ることができますから、それによってその建物の所有者を知り、安心して取引ができるのです。